O estoque de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) no mercado brasileiro deve chegar a 2% do Produto Interno Bruto (PIB) neste ano, na estimativa da consultoria de operações estruturadas Uqbar.
“Até 20 de setembro, já foram emitidos R$ 5 bilhões em CRIs, superando com folga os anos anteriores e contribuindo para um estoque de 1,6% do PIB no acumulado do ano, a maior participação que já tivemos”, compara Pedro Junqueira, sócio da Uqbar.
O volume é relevante considerando que o total de crédito imobiliário no país acaba de se aproximar dos 3% do PIB, após três anos de forte expansão das concessões. Nos Estados Unidos, essa relação de títulos de hipoteca – já reduzida após a crise financeira – é de 75% em relação ao PIB americano.
“Uma relação ideal seria entre esses dois percentuais, que não fosse muito pouco e nem em excesso. Mas no Brasil o ritmo acelerado de crescimento é reflexo de uma política governamental voltada para o mercado imobiliário”, diz Junqueira.
Essa conta de FIDCs brasileiros, entretanto, também inclui outros tipos de recebíveis. Nas operações securitizadas que têm o recebível do setor de construção como lastro, a maior parte ainda é baseada em fluxos de aluguéis, gerados em operações como o “built-to-suit” (construção sob encomenda para um locatário) e “sale and leaseback” (quando o proprietário se torna inquilino).
Crescimento Mas, com a expansão do financiamento imobiliário residencial de longo prazo e repasse dessas carteiras, por parte das incorporadoras, para securitizadoras, a tendência é de que ultrapassem o volume em lastro.
Para Junqueira, esse cenário é provável em2011.
“As grandes construtoras têm cerca de R$ 6 bilhões de recebíveis no balanço que podem ser securitizados e gerar funding para projetos”, destaca Jorge Sant’Anna, do Citi.
Isso porque a venda de carteiras de crédito ainda está concentrada entre pequenas e médias incorporadoras, que têm maior necessidade de levantar capital por esse caminho, mas as grandes começam aos poucos a buscar a securitização. É o caso da Brookfield Incorporações, que já fez quatro operações e tem outras três em andamento, segundo Nicholas Reade, presidente da companhia.
“Não dependemos desse funding hoje, mas queremos criar um histórico para o investidor para quando precisarmos desse capital de fato”, disse o executivo, que participou ontem do 1º Congresso Uqbar de finanças estruturadas, em São Paulo.
Impacto de capital público Se o volume de emissões de CRIs deu um salto no ano, a emissão de cotas de FIDCs está inferior ao montante do ano passado. Segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários, neste ano foram emitidos R$ 4,85 bilhões em cotas desses fundos, ante R$ 9,43 bilhões no ano passado.
A explicação para a desaceleração nesta ponta está na forte entrada de financiamento público desde o acirramento da crise financeira global até agora, especialmente BNDES.
“Se a companhia tem a alternativa de um crédito mais barato e disponível do banco público, não vai ao mercado de capitais”, disse Alexandre Schwartsman, economista chefe do Santander.
Fonte: Brasil Econômico / Maria Luíza Filgueiras – 30/09/2010