Nos seguidos anúncios de corte de taxa de juro promovido por bancos, o financiamento imobiliário tem sido mantido à margem do movimento e a tendência é que permaneça de fora de novas “rodadas”. As instituições não enxergam espaço para reduções de preço nessa modalidade, apesar de a mudança no cálculo da poupança ter, a princípio, ajudado a baratear o “funding” do crédito habitacional. A caderneta é sua principal fonte de recurso, ao lado do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
“Pode até ser que haja alguma redução daqui para frente [no juro do crédito imobiliário], mas o espaço é limitado”, diz um executivo do setor. “Há mais ‘gordura‘ para ser queimada em outras linhas de empréstimo”, explica essa mesma pessoa, que preferiu não ter seu nome revelado.
A resistência dos bancos em promover reduções nas taxas do financiamento imobiliário tem dois motivos básicos. O primeiro deles reside no fato de a operação já apresentar um dos spreads mais baixos do sistema. O segundo motivo estaria ligado ao próprio cálculo de rentabilidade da caderneta. Apesar de a queda da Selic abrir espaço para a redução de custo de captação dos bancos, eles terão que contemplar o risco de um cenário de alta da taxa básica de juro, que encareceria o funding, já que um financiamento imobiliário pode durar até 30 anos.
Na prática, a remuneração mais cara que os bancos terão de aplicar à poupança é de 6,17% ao ano mais Taxa Referencial (TR) – a rentabilidade da poupança “antiga” – caso a Selic ultrapasse o patamar de 8,5% ao ano. A taxa de financiamento imobiliário mais baixa do mercado, hoje, é da Caixa Econômica Federal, único banco a anunciar recentemente corte de juro para a modalidade. Para imóveis de até R$ 500 mil, o banco estatal cobra 7,9% ao ano (mais TR), condição exclusiva para clientes “com relacionamento” e conta salário.
O que se comenta nos bastidores é que essa taxa já estaria muito próxima do piso, uma vez que ainda precisam ser acrescidos à conta custos administrativos e risco de inadimplência – além da margem de lucro dos bancos com crédito. As instituições privadas cobram nos financiamentos imobiliários, atualmente, taxas de juro em torno de 10% ao ano (mais TR), o que renderia um spread bruto (incluindo custos e margem de lucro) em torno de 4 pontos percentuais.
“Essa redução na remuneração da poupança não poderá ser repassada ao cliente pois, para um contrato de 30 anos, teremos sempre que considerar o custo de funding mais alto”, diz o diretor de um banco. Pelos seus cálculos, o risco de inadimplência mais os custos administrativos exigiriam um acréscimo de ao menos 150 pontos-base (1,5 ponto percentual) ao custo de originação, o que levaria o crédito imobiliário a ter uma taxa mínima de, aproximadamente, 8% ao ano.
O assunto é delicado e os executivos ficaram ainda mais cautelosos em dar qualquer declaração sobre o tema após o imbróglio criado entre a Federação Brasileira de Bancos (Febraban) e o Planalto em torno da discussão sobre redução do spread. Mas há no mercado uma percepção geral de resistência à inclusão do financiamento imobiliário nos novos pacotes de taxa de juro que têm sido anunciados.
A notícia de que o governo poderá diminuir o teto de 12% ao ano da taxa dos financiamentos imobiliários feitos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que compreende imóveis avaliados entre R$ 171 mil e R$ 500 mil, tampouco parece ser capaz de provocar uma mexida nas taxas, uma vez que os bancos já trabalham, hoje, com um juro menor.
O contraponto deverá estar na atuação da Caixa, detentora de 75% do crédito habitacional do país. A diretoria do banco já comunicou que todo corte que houver na Selic, daqui em diante, será repassado para as linhas de financiamento, incluindo o imobiliário. A portabilidade, caso a promessa de desburocratização desse instrumento seja efetivada, tende a ser uma aliada importante para o banco estatal.
O sistema bancário, por ora, permanece reticente à ideia de promover cortes de taxa de juro em uma modalidade de financiamento que já tem um dos menores spreads do mercado – senão o menor. Mas sobram críticas em relação ao comportamento agressivo da Caixa. “Diferentemente de qualquer outro produto bancário, um movimento de redução de taxas neste setor [imobiliário] pode levar a uma concentração ainda mais arriscada e preocupante”, observa o diretor de um banco.
A Caixa informou, por meio de sua assessoria de imprensa, que não seria razoável o lançamento de alguma estratégia cujo ponto central seja aumentar a atual participação de mercado. “O movimento da Caixa em termos de redução das taxas de juro do crédito imobiliário, mesmo reconhecendo que são baixíssimas as margens líquidas desses produtos, foi no sentido de ampliar o nível de relacionamento com seus clientes e, principalmente, em relação às contas salários”, diz, em nota.
Os financiamentos imobiliários com recursos da poupança totalizaram R$ 17,6 bilhões no primeiro trimestre de 2012, com crescimento de 9,9% ante igual período de 2011.
Fonte: Valor Econômico/ Aline Lima – 18/05/2012