Não bastasse o momento turbulento que boa parte das incorporadoras tem enfrentado na bolsa, agora, as companhias — cuja função é articular o negócio imobiliário — acabam de ganhar novos concorrentes. Gestoras e bancos estão estruturando fundos de investimento imobiliário que mesclam, na carteira, empreendimentos alugados e ativos que ainda nem saíram do papel. É nesses casos de contratos de empreendimentos sob medida que gestoras e bancos estão se comportando como incorporadoras. Eles procuram terrenos, identificam possíveis locatários, definem a melhor forma de financiamento e ainda contratam a construtora.
“Para o cotista, é interessante, porque ele recebe o rendimento mensal do aluguel dos imóveis prontos e ainda ganha com a valorização e rentabilidade do desenvolvimento imobiliário— que antes ficava restrito às incorporadoras”, afirma Carlos Eduardo Ferrari, sócio do escritório N,F&BC. “Em geral, o próprio locatário indica a construtora que costuma fazer os seus empreendimentos”, acrescenta o executivo, que, no momento, está estruturando um fundo com três imóveis prontos e três com obrigação de construção. Ferrari diz ainda que, na lista de pioneiros no setor, estão a XP, Mauá Sekular Investimentos, Capitânia e BTG Pactual, que administra mais de R$ 10 bilhões em fundos imobiliários (FII).
Segundo André Souza, analista do BTG, o banco está de olho tanto nesse tipo de fundo quanto em veículos com um único empreendimento, como o recém lançado FII BM Jardim Sul, cujo valor de emissão é de R$ 222 milhões. “Com a chegada da Brazilian Finance, aumentamos a nossa capacidade técnica. Éramos dois carros que, quando se juntaram, viraram uma Ferrari”, afirma Souza, sobre a compra realizada no fim do ano passado pelo banco de André Esteves.
“Acho que, por causa do cenário atual, as incorporadoras estão olhando para dentro de casa, revisando seus bancos de terrenos e outros números. Mas isso não vai ter impacto no mercado de capitais, acho que a captação deve continuar. Talvez, os fundos comecem a evitar papéis das incorporadoras”, acrescenta.
De acordo com Sérgio Belleza, diretor da Fundo Imobiliário Consultoria de Investimentos, 90% dos FII são constituídos por ativos imobiliários, ou seja, escritórios, hotéis, galpões; enquanto os outros 10% são de títulos de renda fixa com lastro em imóveis, como os certificados de recebíveis imobiliários (CRI), e de incorporação. “As pessoas estão procurando alternativas de investimentos, por causa da queda da taxa de juros. É a chance de pequenos e médios empreendimentos entrarem para a carteira dos fundos”, diz. Até agora, as ofertas de FII aprovadas pela CVM somam R$ 5,7 bilhões. No ano passado, o total foi de R$ 7,6 bilhões e, em 2009, de R$ 9,8 bilhões.
O mínimo para aplicar é R$ 10 mil e a rentabilidade média varia de 0,60% a 0,70% ao mês. “Os FIIs são os maiores pagadores de dividendos de renda variável atualmente”, diz Belleza. Outro fator que atrai os investidores pessoas físicas aos FIIs é a isenção de IR para aqueles que detém menos de 10% das cotas.
O fundo com maior capitalização de mercado, em julho, era o BTG Pactual Corporate Office Fund com R$ 1,6 bilhão. O valor de mercado dos 12 imóveis é de R$ 2,1 bilhões, e entre eles estão o Eldorado Tower, em São Paulo, e Torre Almirante, no Rio de Janeiro. A renda de aluguel bruta é de R$ 15,7 milhões por mês. “Tem liquidez maior do que muita empresa de capital aberto na bolsa”, diz Belleza.
Na segunda-feira, a BM&FBovespa vai lançar um novo índice: o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX), composto por cotas de 44 fundos listados na bolsa e no balcão organizado.
Para se ter ideia, o desempenho das cotas de 16 fundos, desde janeiro de 2008, é muito superior ao do Ibovespa e do Índice Imobiliário (Imob). “Se tivesse investido R$ 100 nos FIIs, o investidor teria mais do que duplicado a aplicação, enquanto no Ibovespa teria perdido 20% do capital e com o Imob a queda seria de quase 25%”, calcula Belleza.
Fonte: Brasil Econômico/ Natália Flach – 29/08/2012